家を建て替える場合、土地を新たに探す必要はないので、家のことだけを考えれば良いでしょう。
たとえお隣さんとの関係があまり良好でなくとも、風通しや日当たりが悪くとも、新しい土地を探す選択肢や資金的な余裕がないのであれば、今の土地でいかに良い家を作るかに集中できるでしょう。
もちろん、その土地に長年住んでいるのであれば、そこに吹く風向き、交通量、日中の騒音の度合いなども身に染みてわかっていますから、それを家作りにも反映できる点はメリットだと言えます。
一方、家を新築するに当たって土地探しから行う方は、少しでも良い条件の土地を探したいところでしょう。
好条件の土地は価格にも反映されます。広さ、形、南道路、角地、前面道路が広い、地盤が固い、静かな住宅地、駅からの距離が近い、などは一般的に好まれる条件です。
土地探しから始める場合、家作りにあたってお施主さんが支払わなければいけない金額は、土地と建物を合計した額です。ですから、土地にお金をかけすぎてしまうと、建物にあてられるお金が減ってしまいます。どこかで条件を妥協せざるを得ないこともあるでしょう。
しかし、妥協してはいけないポイント、絶対に避けるべきポイントというのがあります。
また、絶対に勘違いしてはいけないこともあります。それは、不動産屋は家や土地のプロではないということです！彼らは家や土地を“売る”ことのプロなのです。
不動産屋の営業マンの言葉を100％信じてしまうと痛い目にあいますから、必ずお施主さんご自身がしっかりとした判断基準をもったうえで、不動産屋さんの意見は参考程度に留めるようにするのがベストでしょう。
そこでこの記事では、土地探し（選び）で絶対に避けるべき注意ポイント、なるべくなら避けたいポイントを紹介します。
都会になれば、土地は数千万円する買い物です。土地探しから始めるお施主さんは、土地を購入した後になって後悔しないためにも是非ご覧になってください。
ハザードマップを見て危険な土地は選ばない！
山、川、谷、そして地震も多い日本は自然災害が多い国でもあります。ですから、土地を購入するに当たってはそれらの危険エリアを回避する必要があります。
不動産屋の営業マンに「ここは駅から近くて便利ですよ」「閑静な住宅街ですからおすすめです」「小学校も近いしスーパーも2つあるから暮らしやすいですね」なんて言われても、そこが災害時に危険地帯に変貌する土地なのだとしたら、絶対に避けるべきです。
そこで活用できるのがハザードマップです。
安全な土地かどうかを判断できるハザードマップはいくつかあるのですが、最も便利なのが以下の『重ねるハザードマップ』です。
土地の住所を入れるだけで、洪水、土砂災害、高潮、津波の被害を大きく被るエリアなどを知ることができます。
例えば上記の画像は東京都江東区亀戸を指定したものですが…真っ赤ですよね！？
荒川が流れ、海にも近いこのエリアは、洪水と高潮の被害を大きく被る可能性が高い土地だという事がわかります。
こういう土地は買うべきではありません。
土地を探すにあたって、『重ねるハザードマップ』は忘れずに活用しましょう。
大島てるで土地の過去情報をチェックする！
購入しようとしている土地で、過去に何かしらの事件があったらどうでしょうか…？普通は嫌ですよね？
事故物件などを調べることのできるサイトとして有名な『大島てる』を利用すれば、そのような外れを引く可能性を排除できます。
ここでは書けないような怖いキーワードがたくさん出てきますので、選ぼうとしている土地の近辺を、ご自身で検索してみてください。
例えば上記画像は千葉駅周辺を検索してみたものです。炎のマークがある箇所を拡大していくと…そこで過去に起こった事件の詳細が分かります。
大島てるでは主に建物に関して知ることができますが、何らかの事件があった影響は建物だけではなく土地にも及ぶのではないでしょうか？これはお施主さんがどこまで気にするかによるでしょう。
例えば、『大島てる』を見ていると「心理的瑕疵」というワードがよく出てきます。心理的瑕疵とは、建物の物理的な欠陥や不具合ではなく、建物の借主・貸主に何らかの心理的な抵抗が生じる恐れがある要素のことです。
土地を購入して新築を建てるお施主さんの場合、もしも古家付きの土地を購入したならば、古家は解体してそこに新築を建てることになります。
ですが、例えば心理的瑕疵として、そこがお化けがでるような物件だったとしたら…古家を解体したとしてもその土地にはずっとお化けが出てきそうな気もしますよね。
心理的瑕疵は不動産屋によっては説明しない悪徳業者もいますので、注意が必要なんです。
『大島てる』も忘れずにチェックするようにしましょう！
高さ2m以上の古い擁壁上の土地は選ばない
古家が建っている土地を購入し、解体工事後に新築を建てるといのは良くありますから、古家がある土地を選ぶことは問題ありません。
しかし、2ｍ以上の高さのある古い擁壁の上にあるような土地は、よほどの理由がない限りは避けるべきでしょう。
「日当たりも良い！」「前面道路も広い！」「閑静な住宅街！」「値段も予算の範囲内！」だとしても、上記画像のような土地は購入すべきではありません。
なぜなら、安全性を確認するために余計な検査費用がかかります。造りなおすことになれば大幅な費用がかかりますし、残すことができたとしても、建物の構造や基礎の設計に悪影響を及ぼすからです。
このような擁壁上の土地では駐車場は擁壁の中に埋め込むような形になるわけですが、その外構工事で大幅な費用がかかってしまいます。
また、そもそもこのような高い擁壁の上にあるような土地は、建築工事も平坦な土地よりも手間が余計にかかるので、建築費用も結果的に上がってしまうからです。
要セットバックの土地は選ばない
現在の建築基準法では、家を建てるための土地には接道義務があり、4m幅以上の道路に2m以上接していなければいけない、というものがあります。
これは、地域の防災を考えた際に、消防車が問題なく通行できるような道路幅を設けようという意図からきているものです。
しかし実際は、前面道路が3mくらいしかないような狭いケースもありますよね？
もしもお施主さんがそのような土地を購入してしまった場合、せっかく購入した土地の広さを少し狭め、それを道路用にあてないといけない決まりになっています。これをセットバックと言います。
現在住んでいる人に『道路であるべき箇所に家があるので壊して建て替えてください』とは言えないのですが、新築を建てる際には必ず土地を後退させてセットバックしなければいけないという決まりがあります。
不動産屋の営業マンによっては、セットバックの事実をあやふやにする人間もいます。
新築を建てる際もセットバックした後の土地に合わせた建ぺい率や容積率もで計算することになるので、土地を見て「お！広くて良いね！」と思っていても、実際に自分達が希望する形状の建物が建てられるどうかを確認する必要があるでしょう。
ただ…、セットバックというのは要するに、せっかく土地にお金を払っても、その何％かの土地が使えず狭くなってしまうわけですから、あえてその土地を選ぶのはあまりおすすめしないということです。